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Semestre Relatório sobre Moçambique Imobiliária - Análise, Previsões, aconselhamento

Postado por: Admin Semestre Relatório sobre Moçambique Imobiliária - Análise, Previsões, aconselhamento

Aug 09, 2016

Nos últimos 5 anos o perfil de Maputo evoluiu rapidamente sendo comum ver enormes gruas em construções luxuosas de topo de gama e parques de escritórios, sendo as regiões do norte de Nacala, Palma e Pemba a "terra prometida" dos promotores imobiliários presentes em Moçambique na senda do potencial das reservas de gás.

Contudo, o mercado imobiliário moçambicano apresenta um panorama muito diferente de há 12 meses atrás. Desafios económicos, abrandamento do investimento estrangeiro, anúncio público de empréstimos não declarados contraídos com garantia do Estado, aumento constante das taxas de juro (atualmente em 17.25 %) para conter a inflação, e o excesso de oferta de unidades é agora uma realidade.

 

Taxa de Câmbio:

Isto retrata um quadro sombrio para 2016 com o Metical a ter perdido mais de 62,7 % do seu valor nos últimos 12 meses. Deverá ser tida em consideração a taxa de câmbio do Metical face ao dólar americano sendo que muitas instituições financeiras preveem que a taxa atingirá os 90 meticais antes do final de 2016.

Isto tem tido um efeito exorbitante sobre o mercado imobiliário, que sofreu uma retração nos preços pela primeira vez em quase uma década, por forma a combater as flutuações da taxa de câmbio, a diminuição da procura e um excesso de oferta de unidades no mercado.

 

Taxa de Juro:

Após 4 subidas este ano da taxa do Banco Central de Moçambique, a taxa de referência atual é de 17.25 após uma recente subida de 300 pontos base em 01 Agosto, uma vez que os decisores políticos permanecem muito preocupados com as perspectivas de inflação. As taxas de juro de referência (Banco de Moçambique) rondaram em média 11,35% de 2009 até o início de 2016. Tendo em conta que os bancos comerciais emprestam a uma taxa em média 3 a 5 % superior. Resultando em muitos consumidores confrontados com taxas de juro sobre empréstimos e financiamentos acima de 23 a 26 %

Como a inflação continua a subir, ligada ao aumento dos custos de importação, também a taxa de referência continuará a aumentar, afetando negativamente os empréstimos à habitação e aumentando o custo para todos os financiamentos.

 

Queda dos Preços no Mercado Imobiliário:

Desde janeiro de 2016 tem-se verificado uma redução de 30 a 40% na maioria dos preços de aluguer de residências em Maputo, com uma redução superior de até 50% em algumas áreas da Matola, tais como Matola Rio, Fomento e Matola Cidade.

Os preços de escritórios em Maputo, outrora dominando os mais altos preços de 38 dólares por m2 no complexo JAT, estão agora muito reduzidos ou renegociados. As muito esperadas e Torres Rani, parecem ter chegado ao mercado com um atraso de 2 anos, estando o promotor imobiliário deste empreendimento de luxo a aceitar agora ofertas de 30 dólares por m2 de espaço de escritório disponível, abaixo da oferta inicial de 45-48 dólares por m2.

Esta tendência tem visto muitas empresas multinacionais e locatários de casas individuais a renegociar contratos de arrendamento para termos mais favoráveis ??com rendas fixas em meticais. Os senhorios que se tenham disposto a aceitar contratos renegociados têm mantido com sucesso a sua receita, embora a preços mais baixos. Os senhorios/promotores imobiliários que se recusam a ajustar os seus preços e alinhar com os novos padrões de mercado serão deixados de fora. A opção de escolha está agora pela primeira vez do lado de potenciais compradores /locatários.

As Novas vendas têm estado paradas com os empreendimentos luxuosos de topo de gama a serem vítimas do atual panorama em Moçambique, em que todas as unidades são cotadas em dólares, as quais devido à desvalorização do Metical, atualmente em 69,37 (Banco Moçambique 08 de Agostos de 2016), atingiram preços que vão para além das possibilidades de muitos ou quase todos os potenciais compradores, colocando os promotores imobiliários numa posição precária.

As regiões de Pemba, Palma, Nacala – outrora "a prometida corrida do ouro”  - têm visto muitos projetos pararem, encerrarem, ou a funcionar a taxas extremamente baixas de ocupação com rendimentos negativos, uma vez que os investidores estrangeiros e as empresas multinacionais retiraram-se por ora destas regiões.

 

Perspectivas para o Futuro:

A Pergunta que muitos analistas têm vindo a fazer é, quão mais irá o mercado imobiliário baixar? Antes de responder, precisamos identificar e reconhecer que os elevados preços anteriores, e os rendimentos auferidos quer pelos investidores quer pelos promotores imobiliários, não serão vistos por um tempo, no entanto o potencial para ganhos crescentes nos próximos 10 anos está presente por via dos mega-projetos de gás nas regiões do norte.

O grande interesse demonstrado pela Exxon Mobile em comprar mais para o final do ano uma participação de cerca de 15% da quota da ENI na Bacia do Rovuma 4 sugere um impulso significativo para a atual conjuntura económica e o mercado imobiliário.

Se for bem sucedido o negócio vai gerar ganhos para o Governo de cerca de 1,35 mil milhões de dólares por via do imposto sobre mais valias, contribuindo significativamente para aliviar as dívidas não declaradas no valor de o mais de 1,4 mil milhões de dólares relacionadas com os empréstimos contraídos com a garantia do Estado que foram oficial comunicados em Abril. Embora a confiança atual seja baixa quanto à forma como estes fundos serão efetivamente distribuídos considerando a situação atual do regime anterior.

As previsões para o crescimento do PIB de 2016 foram revistas em baixa para 5,5 %, no entanto, de acordo com um boletim económico do Standard Bank aquele valor foi revisto para 2%, com o aumento do risco de queda.

Considerando os tempos voláteis que aí vêm para o mercado imobiliário, a Casa Moçambique prevê em termos indicativos que o mercado em Maputo e na vizinha Matola mantenha a atual descida dos preços atingindo os valores mínimos no segundo trimestre de 2017. Esta situação deverá apresentar muitas oportunidades para os eventuais compradores adquirirem propriedades abaixo do valor de mercado, uma raridade em Moçambique. A duração período em que vigorarão os preços mínimos é um aspecto que será diretamente influenciado por quaisquer mudanças na política fiscal/ajuda externa a Moçambique concedida sob a forma de donativos para aliviar a crise da dívida, e que por sua vez têm uma correlação direta com o sector imobiliário, aliviando as taxas de juro em 2017 e facilitando a compra.

 

O que deverá fazer:

Para os Locatários: fixa o seu contrato de arrendamento em meticais com uma redução no seu preço atual. Se não for possível chegar a acordo, a disponibilidade de muitas outras residências e apartamentos em Maputo a preços mais baixos é uma realidade, tendo a casamozambique.co.mz uma lista de mais de 24.000 propriedades em todo Moçambique.

Para os Compradores/Investidores: deposite e mantenha o seu dinheiro numa conta de investimento até o final de 2017. Os preços serão favoráveis para a compra no segundo trimestre de 2017. Um investimento numa propriedade na Costa do Sol ou Tchumene deverá gerar os melhores rendimentos no curto prazo.

Para os Senhorios: os rendimentos anteriores na ordem dos 20-38 % deixaram de ser uma realidade. O desafio de conseguir sequer manter a sua propriedade alugada através de um contrato de arrendamento denominado em dólares está-se a tornar cada vez mais difícil. Você precisa ajustar os seus preços para se alinhar com o mercado atual, caso contrário perderá o seu inquilino.

Para os Promotores Imobiliários: acordar linhas especiais de crédito com várias instituições financeiras para apoiar os potenciais compradores das suas unidades.

Atualmente, apenas a meio percurso de 2016, há muitos meses voláteis pela frente antes de uma correção da política monetária e económica estabilizar o sector imobiliário. Pode-se dizer, que agora mais do que nunca, é melhor ser um locatário que um senhorio se a estratégia correta para atenuar as circunstâncias atuais foi seguida.